§ 35 BauGB — 200-m-Korridor.

Was bedeutet Privilegierung im Baurecht?

Im deutschen Baurecht unterscheidet das Bundesbaugesetzbuch (BauGB) drei Lagen für die Frage, wo gebaut werden darf:

• Innerhalb eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB)
• Im Innenbereich ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB)
• Im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Landwirtschaftliche Flächen, Wiesen und Wälder liegen rechtlich fast immer im Außenbereich. Im Außenbereich gilt grundsätzlich ein Bauverbot — mit wenigen Ausnahmen. Diese Ausnahmen sind in § 35 Abs. 1 BauGB als privilegierte Vorhaben aufgezählt. Zu ihnen gehören klassisch: landwirtschaftliche Betriebsgebäude, Windkraftanlagen, ortsfeste Anlagen zur Versorgung — und seit der Reform 2023 auch PV-Freiflächenanlagen entlang bestimmter Verkehrswege.

Die zentrale Bestimmung ist § 35 Abs. 1 Nr. 8 lit. b BauGB, eingeführt durch das EEG 2023. Sie lautet sinngemäß: Privilegiert sind Solar-Freiflächenanlagen in einem Abstand von bis zu 200 Metern zu Autobahnen oder zu zweigleisigen Schienenwegen des übergeordneten Netzes nach § 2b des Allgemeinen Eisenbahngesetzes.

Voraussetzungen im Detail

1. Lage innerhalb von 200 Metern

Die Fläche muss innerhalb von 200 Metern Entfernung zum maßgeblichen Verkehrsweg liegen. Gemessen wird die Entfernung von der äußeren Grenze des Verkehrsweg-Grundstücks (bei Autobahnen also einschließlich Bankett und Begleitgrün) bis zur nächsten Grenze des Solar-Vorhabens. Liegt nur ein Teil der Fläche innerhalb der 200-Meter-Marke, ist auch nur dieser Teil privilegiert — der Rest unterliegt dem normalen Außenbereichs-Verfahren.

2. Autobahn oder zweigleisiger Schienenweg

Die Privilegierung gilt nur für Autobahnen (Bundesautobahnen, ggf. autobahnähnliche Bundesstraßen, einzelfalls geprüft) sowie für zweigleisige Schienenwege des übergeordneten Netzes nach § 2b AEG. Eingleisige Strecken sind nicht privilegiert. Nebenstrecken oder reine S-Bahn-Netze sind in der Regel ebenfalls nicht erfasst.

3. Übergeordnetes Schienennetz nach § 2b AEG

Das übergeordnete Netz nach § 2b Allgemeines Eisenbahngesetz umfasst die wichtigsten Eisenbahnstrecken Deutschlands — die DB-Netz-Strecken der Kategorie 1 bis 4. Eine vollständige Liste ist in der Anlage 1 zur Allgemeinen Eisenbahngesetz-Verordnung (BMVI) zu finden. Wenn Sie unsicher sind, ob "Ihre" Bahnstrecke privilegiert ist: Wir prüfen das im Rahmen der Pachtprüfung kostenlos.

4. Keine entgegenstehenden öffentlichen Belange

Auch ein privilegiertes Vorhaben darf den öffentlichen Belangen nicht widersprechen. Insbesondere:

• Naturschutzrecht (Natura 2000, FFH-Gebiete, Wasserschutzgebiete)
• Bauplanungsrecht (Flächennutzungsplan-Darstellungen)
• Denkmalschutzrecht
• Verkehrssicherheit (insbesondere bei Autobahnen: Blendwirkung)
• Bodenschutz (insbesondere bei Moor- und Anmoorflächen)

In der Praxis sind diese Hürden bei sorgfältiger Standortwahl gut zu handhaben — wir prüfen alle relevanten Aspekte vor der Vermittlung.

Vorteile für Verpächter

Höhere Pacht

Privilegierte Flächen erzielen typischerweise 500 bis 1.500 €/ha mehr Pacht als vergleichbare nicht-privilegierte Flächen. Der Grund: Projektentwickler tragen ein deutlich geringeres Genehmigungsrisiko und können dadurch höhere Pachten kalkulieren.

Schnellere Realisierung

Während ein Bebauungsplan-Verfahren typischerweise 12 bis 24 Monate dauert, läuft ein privilegiertes Vorhaben im Bauantragsverfahren in 6 bis 12 Monaten durch. Das bedeutet: Die erste volle Pachtzahlung erfolgt deutlich früher.

Höhere Verträgsbereitschaft der Projektierer

Für privilegierte Flächen melden sich mehr Projektierer auf eine Ausschreibung — der Wettbewerb treibt die Pacht zusätzlich.

Geringere Verhandlungsrisiken

Bei nicht-privilegierten Flächen sind oft Klauseln im Pachtvertrag enthalten, die bei Genehmigungs-Verweigerung den Pächter aus dem Vertrag entlassen oder die Pacht reduzieren. Bei privilegierten Flächen entfallen diese Klauseln meist — Sie haben höhere vertragliche Sicherheit.

Grenzen der Privilegierung

1. Innerhalb der 200-Meter-Marke gemessen

Die 200-Meter-Marke ist eine harte Grenze. Eine Fläche, deren näheste Grenze 210 Meter von der Autobahn entfernt liegt, ist nicht privilegiert. In Grenzfällen lohnt sich eine genaue Vermessung — ein paar Meter können den Unterschied machen.

2. Eingleisige Bahnstrecken nicht erfasst

Die Privilegierung erfasst nur zweigleisige Schienenwege des übergeordneten Netzes. Bei eingleisigen Strecken oder Nebenstrecken bleibt nur das normale Außenbereichs-Verfahren mit Bebauungsplan.

3. Naturschutzrechtliche Restriktionen

Auch privilegierte Vorhaben sind nicht von Natura 2000- oder FFH-Schutz befreit. In ökologisch sensiblen Gebieten kann die Genehmigung trotz Privilegierung verweigert werden.

4. Bundesländerspezifische Vorgaben

Einige Bundesländer haben zusätzliche Vorgaben — etwa Mindestabstände zur Bebauung, Höhenbegrenzungen oder spezielle Ausgleichsmaßnahmen. Diese gelten auch für privilegierte Vorhaben.

5. Befreiung von der Bauleitplanung — kein Freibrief

Privilegierung bedeutet: Es ist kein Bebauungsplan nötig. Es bedeutet nicht: Es gibt überhaupt kein Verfahren. Es muss weiterhin ein Bauantrag gestellt, geprüft und entschieden werden. Bei größeren Vorhaben kann auch eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich sein.

Prüfung Ihrer Fläche

Ob Ihre Fläche im 200-m-Korridor liegt, lässt sich anhand öffentlich zugänglicher Geodaten relativ einfach prüfen. Wir empfehlen drei Schritte:

Schritt 1: Geoportal des Bundeslandes

Jedes Bundesland betreibt ein Geoportal mit Katasterdaten, Verkehrsnetzen und Schutzgebieten. Über die Adress- oder Flurstücksuche können Sie Ihre Fläche lokalisieren und die Entfernung zu Verkehrswegen abschätzen.

Schritt 2: DB-Netz-Streckenliste

Für Bahnstrecken ist entscheidend, ob es sich um eine zweigleisige Strecke des übergeordneten Netzes handelt. Die DB-Netz-Streckenliste bzw. die Streckenkategorisierung gibt Auskunft.

Schritt 3: Pachtprüfung durch uns

Im Rahmen unserer kostenlosen Pachtprüfung übernehmen wir die vollständige Standortbewertung — einschließlich der 200-m-Korridor-Prüfung, der Schutzgebiete-Analyse und der Netzanschluss-Distanz. Das Ergebnis erhalten Sie schriftlich mit konkreter Pachtspanne.

Was Privilegierung praktisch bedeutet

Der Unterschied zwischen einer privilegierten und einer nicht privilegierten Fläche ist für die Realisierung eines Solarparks fundamental. Bei einem privilegierten Vorhaben nach § 35 Absatz 1 hat der Eigentümer einen grundsätzlichen Rechtsanspruch auf Genehmigung, solange keine konkreten öffentlichen Belange entgegenstehen. Die Gemeinde kann das Vorhaben nicht aus politischen Erwägungen blockieren.

Bei einem nicht privilegierten Vorhaben nach § 35 Absatz 2 dagegen braucht es einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan — und damit eine aktive politische Mehrheit im Gemeinderat. Genau hier scheitern viele Projekte oder verzögern sich um Jahre.

Die genaue Definition des Korridors

Die Privilegierung nach § 35 Absatz 1 Nummer 8 Buchstabe b BauGB gilt für einen Streifen von 200 Metern, gemessen vom äußeren Rand der Fahrbahn einer Bundesautobahn oder von der äußersten Gleismittelachse einer mindestens zweigleisigen Eisenbahnstrecke. Drei Punkte sind dabei oft missverstanden.

Erstens: Maßgeblich ist die befestigte Fahrbahn, nicht der Standstreifen oder das Bankett. Bei Bahnstrecken die äußerste Schiene, nicht der Zaun oder die Böschung.

Zweitens: Es zählen nur Bundesautobahnen und mehrgleisige Hauptbahnen. Bundesstraßen, Landesstraßen und eingleisige Nebenstrecken lösen die Privilegierung nicht aus.

Drittens: Bei kurvigem Trassenverlauf wird die Distanz immer senkrecht gemessen. Eine Fläche kann daher teilweise im, teilweise außerhalb des Korridors liegen — die Privilegierung gilt dann nur für den Teil im Streifen.

Welche Belange auch im Korridor noch geprüft werden

Privilegierung bedeutet nicht, dass alles automatisch genehmigt wird. Auch im Korridor bleiben Naturschutz, Landschaftsbild, Denkmalschutz und Wasserrecht prüfungspflichtig. Der Unterschied: Die Gemeinde muss diese Belange konkret nachweisen, statt das Vorhaben pauschal politisch ablehnen zu können. Entlang technisch ohnehin überprägter Autobahn- und Bahntrassen lassen sich diese Belange in der Praxis meist beherrschen — weshalb Korridor-Projekte eine sehr hohe Realisierungsquote haben.

Warum Korridor-Flächen höhere Pachten erzielen

Die schnellere, sicherere Genehmigung im Korridor hat einen unmittelbaren wirtschaftlichen Wert für den Projektierer: Er spart ein bis anderthalb Jahre Vorlaufzeit, Planungskosten und Risiko. Diesen Vorteil gibt der Wettbewerb zumindest teilweise an die Eigentümer weiter — Korridor-Pachten liegen typischerweise 500 bis 1.500 Euro pro Hektar und Jahr über vergleichbaren Flächen ohne Privilegierung.

Häufige Fragen

Was bedeutet der 200-Meter-Korridor genau?

Solar-Freiflächenanlagen entlang Autobahnen oder zweigleisiger Schienenwege des übergeordneten Netzes (§ 2b AEG) sind bis 200 Meter Entfernung als privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 8 lit. b BauGB im Außenbereich zulässig. Die Regelung gilt seit 11. Januar 2023.

Welche Vorteile hat eine privilegierte Fläche?

Drei Hauptvorteile: höhere Pacht (500-1.500 €/ha mehr), schnellere Genehmigung (6-12 statt 18-24 Monate, kein Bebauungsplan nötig) und höhere Vertragsbereitschaft mehrerer Projektierer.

Welche Bahnstrecken zählen als übergeordnetes Netz?

Das übergeordnete Netz nach § 2b AEG umfasst die wichtigsten Eisenbahnstrecken Deutschlands (DB-Netz-Strecken Kategorie 1 bis 4). Eingleisige Strecken, Nebenstrecken und reine S-Bahn-Netze sind in der Regel nicht erfasst.

Wie prüfe ich die Privilegierung meiner Fläche?

Drei Schritte: Geoportal des Bundeslandes für die Entfernung zum Verkehrsweg, DB-Netz-Streckenliste für die Bahnstrecken-Kategorie, kostenlose Pachtprüfung durch solarlandpacht.de für die vollständige Standortbewertung.

Gilt die Privilegierung auch in Schutzgebieten?

Nein — entgegenstehende öffentliche Belange wie Natura 2000, FFH-Gebiete oder Wasserschutzgebiete bleiben prüfungsrelevant. Auch privilegierte Vorhaben können bei ökologisch sensiblen Flächen verweigert werden.

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