Ablauf der Verpachtung.

Der Ablauf einer Solarpark-Verpachtung ist für viele Verpächter zunächst unübersichtlich. Wer noch nie einen 30-Jahres-Pachtvertrag abgeschlossen hat, hat verständlicherweise Fragen: Wann passiert was? Wie lange dauert es? Was muss ich selbst tun? Wann fließt das erste Geld? Diese Übersicht beantwortet alle diese Fragen anhand unseres konkreten Vermittlungsablaufs — den wir seit Jahren in identischer Struktur durchführen.

Die wichtigste Botschaft vorweg: Der Prozess ist gut strukturiert und planbar. Vom Erstgespräch bis zur ersten vollen Pachtzahlung vergehen typischerweise 12 bis 24 Monate. Davon entfallen die ersten 3 Monate auf Erstkontakt, Angebote, Vertragsverhandlung und Notarvertrag. Die restlichen 9 bis 21 Monate sind Genehmigungsphase und Bau — in denen Sie als Verpächter in der Regel nichts mehr tun müssen, weil der Projektentwickler die Arbeit übernimmt.

Phase 1: Erstgespräch bis Notarvertrag (3 Monate)

Tag 1: Erstgespräch (~20 Minuten am Telefon)

Sie rufen uns an oder füllen das Pachtprüfungs-Formular aus. Wir klären in einem kurzen Telefonat: Lage der Fläche, Größe, Eigentumsverhältnisse, eventuelle Sonderaspekte (200-m-Korridor, Schutzgebiete, bestehende Pachten). Anhand dieser Informationen geben wir eine erste Pacht-Einschätzung.

Tag 2-5: Standortprüfung

Wir prüfen die Fläche im Geoportal: 200-m-Korridor-Status, Schutzgebiete (Natura 2000, FFH, Wasserschutz), Netzanschluss-Distanz, Flächennutzungsplan. Ergebnis: schriftliche Ersteinschätzung mit konkreter Pachtspanne und Hinweisen auf besondere Punkte.

Tag 7-14: Angebotseinholung

Wir senden die anonymisierten Eckdaten Ihrer Fläche an drei sorgfältig ausgewählte Projektentwickler aus unserem Netzwerk. Diese erstellen jeweils ein konkretes Pachtangebot mit Pachthöhe, Laufzeit, Sicherheiten, Sonderkonditionen.

Tag 14-21: Angebots-Vergleich

Wir bereiten die Vergleichsangebote tabellarisch auf — Pacht, VPI-Klausel, Bürgschaftsregelung, Bereitstellungsentgelt, Sonderkonditionen direkt vergleichbar. Sie wählen das beste Angebot, oder wir verhandeln Nachbesserungen.

Tag 21-35: Vertragsentwurf

Der gewählte Projektentwickler erstellt den vollständigen Pachtvertragsentwurf. Wir prüfen ihn vor Weiterleitung an Sie auf grobe Mängel.

Tag 35-60: Anwaltliche Prüfung

Ein Fachanwalt für Agrarrecht prüft den Vertrag im Detail. Kostenfrei für Sie als Verpächter. Anmerkungen und Anpassungen werden mit dem Projektentwickler nachverhandelt.

Tag 60-90: Notartermin und Beurkundung

Sobald der Vertrag finalisiert ist, vereinbaren wir den Notartermin (typisch beim Notar Ihres Vertrauens). Beurkundung des Pachtvertrags, Bewilligung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, Eintragungsantrag ans Grundbuchamt.

Phase 2: Genehmigung und Bauleitplanung (Monat 4-18)

Diese Phase verantwortet vollständig der Projektentwickler. Sie als Verpächter werden in regelmäßigen Abständen über den Fortschritt informiert, müssen aber selbst nichts tun. Konkret läuft folgendes ab:

Monat 4-6: Detailplanung

Der Projektentwickler erstellt die technische Detailplanung: Modulplan, Netzanschluss-Trasse, Trafo-Standorte, Wegeführung, naturschutzfachliche Begleitplanung. Bei nicht-privilegierten Vorhaben startet parallel die Bauleitplanung mit der Kommune.

Monat 6-15: Genehmigungsverfahren

Bei privilegierten Vorhaben (200-m-Korridor): Antrag im vereinfachten Außenbereichsverfahren nach § 35 BauGB. Bearbeitungszeit typisch 6-12 Monate. Bei nicht-privilegierten Vorhaben: Bauleitplanung mit anschließender Genehmigung — Bearbeitungszeit typisch 12-18 Monate.

Monat 12-18: EEG-Ausschreibungs-Teilnahme

Sobald die Genehmigungsperspektive geklärt ist, nimmt der Projektentwickler an einer der quartalsweisen BNetzA-Ausschreibungen teil. Bei erfolgreichem Zuschlag wird die Anlage gebaut. Bei Nicht-Zuschlag wird in der nächsten Ausschreibung erneut versucht.

Phase 3: Bau und Inbetriebnahme (Monat 18-24)

Monat 18-21: Baubeginn

Mit Vorliegen aller Genehmigungen und EEG-Zuschlag startet der Bau. Typische Bauzeit: 4 bis 12 Wochen je nach Anlagengröße. Sie werden über Baubeginn informiert, ggf. besucht der Projektentwickler die Fläche mit Ihnen für eine letzte Begehung.

Monat 21-24: Inbetriebnahme

Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt die technische Abnahme und Inbetriebnahme. Mit dem Tag der Inbetriebnahme beginnt die volle Pachtzahlung — typischerweise quartalsweise oder jährlich, je nach Vertragsvereinbarung.

Monat 24+: Restzahlung Bereitstellungsentgelt

Falls noch ausstehend: zweite Tranche des Bereitstellungsentgelts mit Inbetriebnahme.

Phase 4: Laufender Pachtbetrieb (Jahr 1-30)

Ab Inbetriebnahme läuft der Pachtvertrag normal. Was Sie als Verpächter in den 30 Jahren konkret tun müssen:

• Jährlich: Pacht entgegennehmen, VPI-Anpassung automatisch verbuchen, Einkommensteuer als Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung deklarieren
• Alle 5 Jahre: Bürgschaftsanpassung — der Sachverständige prüft, Sie unterzeichnen die neue Bürgschaftsurkunde
• Alle 10 Jahre: Vertragsüberprüfung — gemeinsam mit Projektentwickler/Vermittler, ob alle Klauseln noch zeitgemäß sind
• Bei Veränderungen: Familienverhältnisse (Erbschaft, Heirat), Steuerstatus, Übertragungen — wir bleiben Ansprechpartner

Phase 5: Vertragsende und Rückbau (Jahr 30)

Im 29. oder 30. Vertragsjahr wird über die Anschlussstrategie entschieden:

• Rückbau und landwirtschaftliche Nachnutzung: Anlage wird demontiert, Fläche rekultiviert. Kosten trägt Pächter über Bürgschaft.
• Repowering: Bestehende Anlage wird durch eine neue, leistungsstärkere ersetzt — neuer Pachtvertrag, häufig mit deutlich höherer Pacht.
• Verkauf der Fläche an Pächter oder Dritte: Wenn Sie sich von der Fläche trennen wollen.

Die sieben Phasen im Detail

Von der ersten Anfrage bis zur ersten Pachtzahlung vergehen typischerweise zwölf bis dreißig Monate. Der Prozess gliedert sich in sieben Phasen, die Sie kennen sollten, um den Überblick zu behalten.

Phase 1: Eignungsprüfung (1 bis 2 Wochen)

Anhand von Lage, 200-m-Korridor, Netzanschluss-Nähe, Schutzgebieten und Flächengröße wird geprüft, ob Ihre Fläche grundsätzlich für einen Solarpark in Frage kommt. Das Ergebnis ist eine erste Einschätzung mit grober Pachtspanne.

Phase 2: Angebotseinholung (2 bis 4 Wochen)

Mehrere geprüfte Projektierer erhalten dieselben Eckdaten und geben konkurrierende Angebote ab. Diese werden tabellarisch aufbereitet, sodass Sie Pacht, Indexierung, Sicherheiten und Bauverpflichtung direkt vergleichen können.

Phase 3: Vertragsverhandlung (4 bis 8 Wochen)

Der beste Anbieter wird ausgewählt, der Vertragsentwurf von einem Fachanwalt für Agrarrecht geprüft und nachverhandelt. Hier werden die entscheidenden Klauseln zu Pacht, Rückbau, Indexierung und Grundbuch festgezurrt.

Phase 4: Sicherung im Grundbuch (2 bis 4 Wochen)

Nach Vertragsunterzeichnung wird die beschränkt persönliche Dienstbarkeit notariell ins Grundbuch eingetragen. Das ist die Voraussetzung dafür, dass der Projektierer eine Bank für die Finanzierung gewinnen kann.

Phase 5: Genehmigung (6 bis 18 Monate)

Je nach Lage entweder über die Privilegierung im 200-m-Korridor (schnell) oder über einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Gemeinde (langsamer). Parallel laufen Naturschutzgutachten, Blendgutachten und der Netzanschlussantrag.

Phase 6: EEG-Ausschreibung und Finanzierung (3 bis 6 Monate)

Der Projektierer bewirbt sich in der Ausschreibung der Bundesnetzagentur um den Förderzuschlag. Erst mit Zuschlag steht endgültig fest, dass gebaut wird. Bis dahin schützen aufschiebende Bedingungen Ihren Vertrag.

Phase 7: Bau und Inbetriebnahme (3 bis 6 Monate)

Nach Zuschlag wird die Anlage errichtet und ans Netz angeschlossen. Mit der Inbetriebnahme beginnt die volle Pachtzahlung aus Stromerträgen.

Was Sie in jeder Phase beachten sollten

Der häufigste Fehler von Eigentümern passiert ganz am Anfang: Sie unterschreiben beim ersten Projektierer, der anklopft, ohne Vergleichsangebote einzuholen. Damit verschenken sie oft die 15 bis 30 Prozent Pacht, die Wettbewerb erzeugt — über 30 Jahre schnell ein sechsstelliger Betrag.

Häufige Fragen zum Ablauf

Wie lange dauert eine Solarpark-Verpachtung vom Erstgespräch bis zur ersten Pacht?

Typisch 12 bis 24 Monate. Vom Erstgespräch bis zum Notarvertrag etwa 3 Monate, von der Beurkundung bis zur ersten vollen Pachtzahlung weitere 9 bis 21 Monate. In dieser Zeit laufen Bauleitplanung, Genehmigungsverfahren und Bau.

Bekomme ich vor Inbetriebnahme bereits Geld?

Häufig ja, in Form eines Bereitstellungsentgelts. Üblich sind 500 bis 3.000 Euro pro Hektar einmalig — typisch ab Notarvertrag, bei manchen Projektierern erst ab Baubeginn. Die volle Pacht beginnt mit Inbetriebnahme.

Was kostet mich die Verpachtung?

Bei unserer Vermittlung: nichts. Vermittlungsleistung, anwaltliche Vertragsprüfung und Beratungsleistungen sind für Verpächter kostenfrei. Notarkosten und Grundbucheintragung trägt vertraglich der Pächter.

Muss ich während des Genehmigungsverfahrens etwas tun?

In der Regel nein. Das Bauleitplanungs-Verfahren übernimmt der Projektentwickler, die Genehmigungsanträge gehen über sein Büro. Sie werden in regelmäßigen Abständen informiert, müssen aber selbst nicht aktiv werden.

Was, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird?

Der Pachtvertrag wird typischerweise mit einer Bedingungs-Klausel verbunden: Wird die endgültige Genehmigung nicht innerhalb von 18-24 Monaten erteilt, kann der Vertrag von beiden Seiten ohne Kosten beendet werden. Sie behalten in diesem Fall ggf. das Bereitstellungsentgelt.

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