Das Wichtigste in Kürze
- Klassische Freiflächen-PV: Wechsel von Grundsteuer A auf B (höhere Steuer)
- Agri-PV nach DIN SPEC 91434: Bleibt Grundsteuer A
- Vertraglich trägt immer der Pächter die Grundsteuer-Mehrkosten
- Jährliche Differenz: typisch 500-3.500 €/Fläche, je nach Hebesatz
- Grundsteuerreform 2025 hat Bewertungsverfahren geändert — Klausel aktualisieren
Die Grundsteuer ist eines der weniger spektakulären, aber konkret wichtigen Themen rund um die Solarpark-Verpachtung. Wer 2026 verpachtet, sollte verstehen: Bei klassischer Freiflächen-Photovoltaik wechselt die Fläche steuerrechtlich von der landwirtschaftlich genutzten Grundsteuer A auf die deutlich höhere Grundsteuer B (sonstige bebaute Grundstücke). Diese Mehrkosten müssen vertraglich auf den Pächter übertragen werden — sonst zahlt der Verpächter über 30 Jahre eine erhebliche zusätzliche Steuerlast.
Der zweite zentrale Punkt: Bei Agri-PV nach DIN SPEC 91434 bleibt die Grundsteuer A erhalten — was eines der zentralen wirtschaftlichen Argumente für Agri-PV im Vergleich zu klassischer Freiflächen-PV ist. Wer als aktiver Landwirt verpachtet und seinen Status erhalten will, sollte den Grundsteuer-Aspekt in seine Entscheidung mit einbeziehen.
Grundsteuer A oder B — was ist der Unterschied?
Das Grundsteuergesetz (GrStG) unterscheidet zwei Hauptgruppen:
Grundsteuer A — landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
Erfasst land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke gemäß § 32 GrStG. Die Bewertung erfolgt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) als landwirtschaftliches Vermögen. Die Hebesätze der Gemeinden für Grundsteuer A liegen bundesweit typisch zwischen 250 und 500 Prozent (Stand 2025). Die effektive Steuerlast ist deutlich niedriger als bei Grundsteuer B.
Grundsteuer B — sonstige bebaute und unbebaute Grundstücke
Erfasst alle nicht-landwirtschaftlichen Grundstücke. Die Hebesätze sind deutlich höher — typisch 350 bis 950 Prozent, in einigen Großstädten sogar über 1.000 Prozent. Die effektive Steuerlast kann das Fünf- bis Zehnfache von Grundsteuer A erreichen.
Der Wechsel beim Solarpark
Sobald eine landwirtschaftliche Fläche für die Errichtung einer klassischen Freiflächen-PV-Anlage genutzt wird, ändert sich die steuerrechtliche Bewertung: Aus landwirtschaftlich genutztem Vermögen wird "sonstiges bebautes Grundstück" — und es greift Grundsteuer B. Der Wechsel erfolgt typischerweise mit der Inbetriebnahme der Anlage, in einigen Bundesländern bereits mit der Genehmigung.
Was die Grundsteuerreform 2025 geändert hat
Mit Wirkung zum 1. Januar 2025 ist die größte Grundsteuerreform seit Jahrzehnten in Kraft getreten. Die wichtigsten Punkte für PV-Freiflächen:
Bundesmodell vs. Landesmodelle
Elf Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell an (wertabhängige Bewertung). Fünf Bundesländer (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) haben eigene Modelle (häufig flächenabhängig, einfacher in der Berechnung).
Auswirkungen auf PV-Freiflächen
Bei den Bundesmodell-Ländern führt die Reform für viele PV-Freiflächen zu höheren Grundsteuer-B-Beträgen, weil der Bodenrichtwert nun stärker einfließt. Bei den Landesmodellen (insbesondere im Flächenmodell) ist der Effekt weniger ausgeprägt. Auf jeden Fall: Pachtverträge ab 2025 sollten die neue Grundsteuer-Bewertung explizit referenzieren.
Beispielrechnung: Was die Grundsteuer-Differenz konkret kostet
Stellen Sie sich folgenden Fall vor: Sie verpachten 10 Hektar Ackerland in Niedersachsen für einen klassischen Solarpark. Ihre Gemeinde hat einen Hebesatz von 400 % für Grundsteuer A und 600 % für Grundsteuer B.
| Position | Vor PV (GS A) | Nach PV (GS B) |
|---|---|---|
| Steuermesszahl | ~0,06 % | ~0,034 % (Bundesmodell) |
| Hebesatz | 400 % | 600 % |
| Schätzwert Bewertung (10 ha) | 40.000 € | 180.000 € |
| Grundsteuer pro Jahr | ~96 € | ~3.672 € |
| Differenz pro Jahr | — | ~3.576 € |
| Über 30 Jahre | — | ~107.000 € |
Diese 107.000 Euro über die Vertragslaufzeit muss vertraglich der Pächter tragen. Ohne explizite Klausel im Pachtvertrag bleibt das Risiko beim Verpächter — was wir in unseren Vermittlungen konsequent vermeiden.
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Die richtige Grundsteuer-Klausel
In jedem von uns vermittelten Pachtvertrag steht eine Grundsteuer-Klausel mit folgendem Inhalt:
- Übernahme der Mehrkosten: Der Pächter trägt alle durch die PV-Nutzung verursachten Mehrkosten der Grundsteuer.
- Dynamische Bewertung: Die Klausel bezieht sich auf die jeweils gültige Grundsteuer-Bewertung, nicht auf die Bewertung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
- Erstattungspflicht: Der Verpächter zahlt zunächst (wie beim Finanzamt veranlagt), wird vom Pächter aber binnen 14 Tagen nach Vorlage des Grundsteuerbescheids erstattet.
- Bei Agri-PV-Konvertierung: Bei Wechsel von klassischer FF-PV auf Agri-PV bleibt es bei der Grundsteuer A.
Agri-PV: Steuerlich besonders attraktiv
Bei Agri-PV nach DIN SPEC 91434 bleibt die landwirtschaftliche Hauptnutzung erhalten — und damit auch die Einstufung als landwirtschaftliches Vermögen nach BewG. Konsequenz: Es gilt weiterhin Grundsteuer A, nicht B.
Im oben gezeigten Beispiel würden Sie damit über 30 Jahre rund 107.000 Euro Grundsteuer-Mehrkosten sparen — Mehrkosten, die der Pächter ansonsten in seine Pachtkalkulation einrechnen müsste. Diese 107.000 Euro können stattdessen für eine bessere Pacht oder andere Vertragsbedingungen genutzt werden.
Warum der Wechsel von A nach B überhaupt passiert
Solange eine Fläche landwirtschaftlich genutzt wird, fällt sie unter die Grundsteuer A (agrarisches Vermögen) mit niedrigen Hebesätzen und Bemessungsgrundlagen. Sobald darauf ein Solarpark steht, ist sie steuerlich kein land- und forstwirtschaftliches Vermögen mehr, sondern Grundvermögen — und unterliegt der Grundsteuer B. Diese Einordnung ergibt sich eindeutig aus § 232 des Bewertungsgesetzes und der Solar-Rundverfügung der Finanzverwaltung.
Der Wechsel ist also kein Verhandlungsspielraum, sondern gesetzliche Folge der Nutzungsänderung. Entscheidend ist nur, wer die höhere Steuer am Ende trägt — und das regelt der Pachtvertrag.
Rechenbeispiel: Die Mehrbelastung konkret
Eine 5-Hektar-Fläche in einer bayerischen Gemeinde, vor und nach Errichtung des Solarparks.
| Grundsteuer A (vorher) | Grundsteuer B (nachher) | |
|---|---|---|
| Bemessungsgrundlage | ca. 250 € | ca. 4.500 € |
| Hebesatz der Gemeinde | 320 % | 410 % |
| Jahresgrundsteuer | ca. 80 € | ca. 1.850 € |
Die Mehrbelastung von rund 1.770 Euro pro Jahr — über 30 Jahre also mehr als 53.000 Euro — darf keinesfalls bei Ihnen als Eigentümer hängen bleiben. In jedem marktüblichen Vertrag übernimmt der Pächter diese Differenz.
Zwei Formulierungen — und welche besser ist
Es gibt zwei gängige Wege, die Erstattung im Vertrag zu regeln.
Die Differenz-Erstattung verpflichtet den Pächter, genau den Mehrbetrag zwischen ursprünglicher Grundsteuer A und neuer Grundsteuer B zu erstatten. Das ist sauber, erfordert aber, dass die ursprüngliche Grundsteuer A dauerhaft dokumentiert bleibt.
Die Vollübernahme verpflichtet den Pächter, die gesamte Grundsteuer B zu tragen. Das ist für Sie sogar etwas vorteilhafter und einfacher zu handhaben, weil keine Differenzberechnung nötig ist. Wir empfehlen, wo möglich, die Vollübernahme.
Wichtig in beiden Fällen: Die Klausel sollte ausdrücklich auch künftige Hebesatz-Erhöhungen der Gemeinde einschließen. Sonst zahlen Sie die Steigerung, die viele Kommunen in den kommenden Jahren planen.
Was bei Agri-PV anders ist
Bei echter Agri-PV nach DIN SPEC 91434, bei der die landwirtschaftliche Nutzung erhalten bleibt, kann die Fläche unter bestimmten Voraussetzungen im land- und forstwirtschaftlichen Vermögen verbleiben — und damit bei Grundsteuer A. Das ist einer der unterschätzten Vorteile von Agri-PV gegenüber klassischer Freiflächen-PV und sollte bei der Planung berücksichtigt werden.
Häufige Fragen zur Grundsteuer beim Solarpark
Welche Grundsteuer fällt bei einem Solarpark an?
Bei klassischer Freiflächen-PV wechselt die Fläche von Grundsteuer A (landwirtschaftlich genutzte Grundstücke) auf Grundsteuer B (sonstige bebaute Grundstücke). Die Grundsteuer B ist in der Regel deutlich höher als A — der Mehrbetrag wird im Pachtvertrag vertraglich auf den Pächter übertragen.
Bei Agri-PV: bleibt es Grundsteuer A?
Ja — bei Agri-PV nach DIN SPEC 91434 mit landwirtschaftlicher Hauptnutzung bleibt der landwirtschaftliche Status erhalten und damit auch die Grundsteuer A. Das ist einer der wesentlichen wirtschaftlichen Vorteile von Agri-PV gegenüber klassischer Freiflächen-PV.
Wer trägt die Grundsteuer-Mehrkosten?
Vertraglich der Pächter. In jedem qualitätvoll formulierten Pachtvertrag steht eine Klausel, dass alle durch die PV-Nutzung anfallenden Steuerlasten — insbesondere die Grundsteuer-Mehrkosten — vom Pächter zu tragen sind. Wir prüfen das in jedem von uns vermittelten Vertrag.
Wie hoch ist die Grundsteuer-Differenz?
Sehr stark abhängig von der Kommune und dem Hebesatz. Bei einer 10-ha-Fläche kann die jährliche Grundsteuer-Differenz zwischen 500 und 3.500 Euro liegen. Bei einigen Großstadt-nahen Standorten sogar darüber.
Was hat sich mit der Grundsteuerreform 2025 geändert?
Die seit 1.1.2025 geltende Grundsteuerreform hat die Bewertungsverfahren grundlegend geändert. Für PV-Freiflächen gelten je nach Bundesland teils unterschiedliche Bewertungsmodelle. Für aktuelle Pachtverträge sollte die Grundsteuer-Klausel explizit auf die neue Bewertung Bezug nehmen.